---新冠疫情带来的税务变化，房地产投资和开发的税务及GST问题
一、政府补助
a. 此次疫情期间的政府补助适用于：
自雇人士
合同承包商
个体经营者
注册慈善机构
注册社团组织
b. 申请条件如下：
收入受病毒影响收入下降30%以上；
申请之前考量是否有能力自主筹集资金；
员工必须在未来12周内收到工资。
二、税务政策变化
重新引入商业建筑物的折旧抵税 （递减法 2%，直线法1.5%）；
预缴税起征点提高, 由$ 2,500提高到的$ 5,000；
低价值资产的费用化抵税额度提高，2020/2021 $5,000内元可抵扣，17/03/2021 之后$1,000 内可抵扣；
研发费用退税提前至抵免额可退还；
受疫情影响难以支付税金，税务局免除所得税和GST分期付款的利息和罚金；
收入补助不再需要提供时间作为条件；
临时签证也可以享受家庭紧急补助计划。
三、围栏政策
1. 什么是围栏政策
民宅出租物业的亏损不能用来抵扣其它收入，如工资等，以达到减税的目的。
2. 围栏政策生效时间
围栏政策从2019.4.1开始生效，适用于2019/2020及之后的财务年度。
3. 受影响的物业
民宅出租物业 （出租房）
住宅用地 （上面有住宅房屋的土地, 计划建造房屋的土地；在相关区域规划下可能建造住宅的裸地, 不包括商业物业及农场) 。
民宅出租物业不包括医院；酒店，汽车旅馆或寄宿公寓; 康复疗养院，养老院或临终关怀医院；休养所或退休村和露营地。
4. 民用住宅不受影响的物业
(1) 自住物业
土地上有一个住宅，住宅作为业主的主要住所。
(2) 房地产开发用地
土地将在出售时产生纳税收入， 无论何时出售，都将视为房地产开发用地。
(3) a. 混合用途的房产
自用与出租混合使用，如度假屋，已经有混合使用条款限制，不适用于围栏政策。
b. 双用物业
在同一房产中既有商业出租又有民用出租，如上住下店。
(4) a. 农业用地 (农场，牧场）
从事农业生产的土地;不包括在住宅用地中。
b. 休闲农庄
通常不能从事农业生产，可视为自住房。
(5) 员工宿舍
工作地点偏远或业务性质的要求，给员工提供的宿舍; 不包括在民宅出租物业中。 5. 围栏政策计算方法
合并计算法 - 推荐
单一计算法 – 需要特别申请，一旦批准，不得更改。
纳税人可以混合使用这两种方法。
四、房地产投资和开发的税务问题
1. 税务规划
综合计算法便于使用，通常来讲财务效果更显著;
单一计算法针对某些情况，如出售物业需要纳税的情况下效果更佳;
围栏政策下，税务架构更趋向于使用公司或家庭基金;
拥有运营公司和商业物业的经营者应该尽量减少股东注资，多采用银行贷款;相反，民用住宅投资则应该掌握比例原则，减少贷款，将效益最大化;
新政之下，原本的民宅出租物业亏损退税制度不见了，2020年以后的投资方式，税务架构将会有很大的改变。物业买卖需要做税务考量，欢迎大家跟在操作之前及时跟我们联系。
2. 房地产开发的GST问题
地产开发商从私人（没有注册GST）手中购买民宅作为开发用途， 开发商可以按照购买二手资产的相关规定进行GST退税;
如果购买土地的目的是开发，销售，在等待销售的同时土地或物业用来出租，部分GST需要返还;
房地产交易中的GST需要谨慎处理。
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