从2019年4月1日开始，出租房业主将无法使用出租房的亏损来抵扣其它收入，例如工资收入。
亏损以记账的方式带入下一年抵扣将来的盈余。
有多套出租物业，采用投资组合算法，亏损与盈余可以相互抵扣。
也可以采用各个物业独立核算方法。也就是各个房产租赁的收入和损失单独计算，不与其他房产组合合并计算。
房屋买卖产生的利润(taxable income)可以用来抵扣亏损。
当有亏损记录的房屋出售后，这部分亏损原则上不再使用。如继续使用，需要考虑特殊条款。
该政策将适用于所有民宅，商业物业不在此列。
混合用途的房地产，如上住下店结构物业，有可能受围栏政策约束。
下面的例子可以解释民宅出租损失的围栏政策是如何运作的：
小明在但尼丁拥有一个出租屋，在2019/20 财务年度，他的账户如下：
总出租房收入： $14,000
地税，保险等费用： $6,000
物业维护费： $10,000
银行贷款利息： $14,000
总出租房支出： （$30,000）
净损失： （$16,000）
这$16,000 亏损是“excess deductions”，它可以在下一个财务年度继续用于出租物业的收益抵扣，但不能用于本年度个人的其他收入抵扣。
同样上面的例子，如果小明在同一年有出售物业收益$80,000需要纳税(明线测试条款约束)，减去出租亏损，实际纳税收入为$64,000。
继续上面的例子，如果出售物业的收入为资本投入所得，无须纳税，则被围栏的损失$16,000失效。如果今后继续使用，需要考虑特殊条款。
如果您拥有或正在考虑投资住宅租赁物业，需要注意围栏政策的税务影响。想进一步了解详情，请联系我们： 09-320 5650
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